Pour vous offrir la maison qui sera la plus fidèle à vos attentes, il ne faudra pas sous-estimer le premier rendez-vous. Celui-ci nous permettra de rendre réalisable votre projet de construction, en prenant en compte toutes les contraintes, notamment celles liées au financement.
LE PLAN DE FINANCEMENT
La construction de votre maison en bois nécessite la mise en place d’un plan de financement, excepté pour ceux qui bénéficient d’un apport personnel total.
L’objectif du plan est d’obtenir le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier.
Il est important de connaître le coût prévisionnel total de votre terrain plus celui de votre construction, il faut également définir votre capacité d’emprunt afin d’établir votre budget.
L’agence Nationale pour l’information sur le logement vous met à disposition des outils de calculs.
Pour éviter les risques d’impayés, les banques s’intéressent à votre profil et à la fiabilité, à la solidité de votre projet.
Elles privilégient les projets de maison établies dans le cadre du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI loi de 1990), ce qui est notre cas.
UN APPORT PERSONNEL ?
Il est fortement conseillé de disposer d’un apport personnel ; votre banque sera à même de vous proposer un prêt à taux bien plus avantageux. Votre capacité d’emprunt ne pourra en aucun cas dépasser les 33 % de vos revenus, selon l’analyse de chaque situation ce taux d’endettement peut être plus fort et accepté par votre banque.
Si vous ne disposez pas d’apport, sachez toutefois que certains prêts peuvent être considérés comme le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement,…
L’EMPRUNT
Il existe différents types de prêts dépendant de nombreux facteurs : âge et état de santé des emprunteurs, revenus, type de taux (fixe, variable, révisable).
- Le prêt immobilier classique, proposé par un établissement bancaire aux personnes qui souhaitent effectuer une opération immobilière.
- Le prêt à taux zéro (PTZ), qui n’est pas un prêt à part entière puisqu’il ne finance qu’une partie du projet. Son montant et ses modalités de remboursement dépendent notamment du montant de l’opération, des ressources et de la composition du ménage.
- Le prêt épargne logement, obtenu à un taux privilégié grâce à un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL).
- Le prêt conventionné d’accession sociale (PAS) accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction et peut donner droit, sous certaines conditions, à l’aide personnalisée au logement (APL).
- Le prêt action logement (ex 1% logement) propose aux salariés de certaines entreprises du secteur privé des prêts immobiliers à taux réduit pour les aider à financer la construction de leur résidence principale. Ces prêts sont destinés à financer en partie le coût de l’opération, en complément d’un prêt principal ou d’un apport personnel.
Focus : Le prêt Achat Revente
SI vous êtes déjà propriétaire (secundo-accédant), l’idéal est de vendre votre bien avant d’en financer un nouveau.
Il n’est pas toujours possible de procéder dans cet ordre, Il existe une solution, encore peu connue et progressivement adoptée par les banques : le prêt achat-revente.
Ce type de prêt permet donc de financer votre nouvel achat en attendant de vendre l’ancien.
Pour cela, l’établissement prêteur va racheter votre crédit en cours et le combiner à votre nouvel emprunt. L’acceptation de la banque est plus facilement accordée en prêt achat revente que prêt relais (mais dans les deux cas, le taux d’endettement est plus important que 33%). En achat revente, un taux d’endettement jusqu’à 40% est accepté. La banque vous fournit une avance d’environ 80 % du montant estimé de votre bien.
Vous disposez ensuite d’un délai variant de 24 à 36 mois pour vendre votre bien.
Exemple :
- Vous convoitez un bien à 260 000 euros.
- Votre logement actuel est estimé à 200 000 euros, dont le capital restant dû est de 80 000 euros.
- Vos revenus mensuels s’élèvent à 3 800 euros par mois.
- Vous disposez alors d’une avance de : 200 000 x 80 % ₌ 160 000 euros.
- Montant du nouveau crédit : 260 000 + 80 000 (capital restant dû) + 2 000 (indemnités de remboursement anticipé) – 160 000 (avance) ₌ 182 000 euros.
Ce type de prêt peut-être plus avantageux qu’un prêt relais classique, qui déduit le montant du capital restant dû de l’avance. Si l’on reprend notre exemple, vous n’auriez alors droit qu’à un relais de 200 000 x 80 % – 80 000 ₌ 80 000 euros. Au lieu des 160 000 euros prévu dans le prêt achat-revente
LE COÛT DU PROJET
Gardez à l’esprit que vous allez avoir des intérêts intercalaires à régler.
Tout au long de la construction la banque va procéder au déblocage progressif du montant de votre prêt immobilier, en fonction des appels de fonds qui vous seront demandés. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais à rembourser mensuellement à la banque, tant que votre crédit immobilier n’aura pas été débloqué en totalité.
Certains établissements proposent de différer ces intérêts, qui sont réintégrés dans le prêt.
Soyez également vigilants aux frais annexes liés à votre prêt, qui peuvent varier d’un établissement à l’autre et impacter considérablement le coût total de votre projet :
- Les garanties
Exigées par la banque, elles peuvent prendre la forme d’une hypothèque (acte notarié nécessitant une main levée à la fin du crédit ou en cas de remboursement anticipé, coût moyen d’environ 1,5 % du montant emprunté) ou d’une caution (compter environ 1 % du montant emprunté avec pour certains organismes la possibilité de récupérer une partie des frais en fin de crédit) - Les assurances
L’assurance Décès Invalidité est obligatoire (compter environ 0,30 % du capital emprunté ).
L’assurance Perte d’Emploi est facultative (son coût est relativement élevé et sa mise en œuvre est assortie d’un délai de carence de de franchise). - Les frais de dossier
Ils représentent généralement 1 % du capital emprunté, ils sont négociables.
Conseil : gardez une marge de manœuvre financière. Vous pourrez faire face à d’éventuels imprévus. Vous serez également assuré de pouvoir terminer l’ensemble de votre projet puisqu’il vous restera de l’argent pour l’ameublement, l’équipement ou encore l’électroménager.
BANQUES VERSUS COURTIERS
Désormais, les banques ne sont plus les seuls interlocuteurs en matière de prêts immobiliers. Passer par un courtier peut vous permettre de bénéficier des meilleurs taux du marché, des assurances les plus basses et représente un gain de temps considérable car cela équivaut à effectuer le tour des banques.
Le courtier est un apporteur d’affaires pour la banque, il a accès toute l’année à des offres « promotionnelles » sur les taux et les frais annexes.
Enfin, vous bénéficiez d’un accompagnement global (aide sur le montage du financement, rendez-vous avec la banque, complétude des offres de prêt, signature de l’acte authentique chez le notaire).
Nous pouvons vous mettre en relation avec des partenaires qualifiés, pour vous accompagner sur le financement de votre projet de construction.
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