Avant de lire cet article nous vous invitons sur la page Où construire
ACHETER LE TERRAIN PARFAIT : LES ÉTAPES À SUIVRE…
Dans la page précédente, nous avons pu voir les différents points à prendre en compte pour bien choisir son terrain.
La Maison de Cèdre vous donne désormais les différentes étapes à suivre pour acheter sereinement le terrain qui accueillera la maison de vos rêves…
L’OFFRE D’ACHAT ORALE
Appelée également promesse d’achat ou offre de prix, l’offre d’achat orale n’est pas obligatoire et ne vous engage ni vous, ni le vendeur.
Son intérêt est d’accélérer le processus de vente et d’écarter d’autres acquéreurs potentiels.
L’AVANT-CONTRAT DE VENTE
La vente d’un terrain passe d’abord par la signature d’un avant-contrat de vente, sous la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, dans lesquels sont définies les conditions de la vente, le prix et les clauses suspensives.
Il est recommandé de se faire assister par un notaire pour la préparation de l’avant-contrat car il a l’obligation d’informer les deux parties de leurs droits et obligations, mais il doit également avoir un rôle de conseiller.
LA PROMESSE DE VENTE
OU PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Ici, c’est le vendeur qui s’engage : il ne peut donc plus renoncer à la vente, ni la proposer à un autre acheteur. Vous disposez alors d’un délai d’option d’une durée limitée, généralement deux à trois mois.
Si vous acceptez la promesse, vous marquez votre accord en versant un acompte appelé aussi indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10 % du prix de vente. Si au terme du délai d’option vous renoncez, le vendeur est en droit de conserver l’acompte versé pour cause de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts.
C’est à l’acquéreur de prendre en charge les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 125 €.
LE COMPROMIS DE VENTE
OU PROMESSE « SYNALLAGMATIQUE » DE VENTE
Le compromis de vente engage définitivement le vendeur à vendre le terrain à un prix défini à l’acquéreur qui s’engage à l’acheter. Il fixe la totalité des modalités et formalités de la vente finale.
Les parties (avec l’aide d’un notaire) doivent alors fixer :
Le prix du terrain établi d’un commun accord ;
L’accord des parties ;
Les conditions générales et particulières de ventes ;
Les éventuelles conditions suspensives auxquelles sera soumis le compromis de vente ;
La date de la signature de l’acte définitif de vente.
Le compromis est un document non obligatoire mais indispensable. Un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente est généralement versé au vendeur.
LA SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
Ce contrat doit être signé chez un notaire qui authentifie l’acte.
Son rôle est alors de lever l’hypothèque, de purger les droits de préemption, de calculer les frais et taxes dues à l’administration, ainsi que les paies, d’assurer la publicité foncière, d’informer le cadastre, de prendre l’hypothèque pour l’établissement prêteur de l’acheteur, et d’une façon générale, d’assurer vis-à-vis des différentes parties le respect de toutes les obligations légales et fiscales.
Le choix du notaire est laissé aux 2 parties :
- ce peut être le notaire de l’une des parties ou les notaires des 2 parties.
Dans le deuxième cas, les frais de notaire sont divisés entre eux (et non pas multipliés par 2). - Après signature de l’acte de vente, le notaire procédera à toutes les formalités nécessaires pour authentifier l’acte.
Il est tenu de conserver l’original de l’acte de vente pendant 100 ans.
LE PAIEMENT ET LES FRAIS
Le notaire, le jour de la signature de l’acte de vente, procède à l’encaissement :
- Du montant de la vente (versement de votre apport + versement de l’apport de l’établissement prêteur) ;
- Des droits de mutation (droits d’enregistrement) : taxes liées au changement de propriétaire et versées à l’état et aux collectivités territoriales ;
- Une provision pour frais de mutation qu’il a payé (ou va payer) pour obtenir les documents nécessaires à la vente (relevé cadastral, etc.) ;
- Des émoluments (la rémunération du notaire) : elle est fixée par l’administration en fonction du prix du bien vendu.
Le vendeur sera réellement payé par le notaire quand toutes les formalités auront été accomplies.
A noter : pour un terrain situé dans un lotissement, les équipements collectifs de réseaux et distributions doivent être achevés avant la vente légale du terrain, sauf si le lotisseur dispose d’une garantie justifiant l’achèvement prochain des raccordements.
