Comment le choisir, quelles vérifications effectuer, quels documents réclamer ? La Maison de Cèdre vous donne les 7 différents points à prendre en compte pour bien choisir votre terrain.
1. LES TYPES DE TERRAIN
Il existe différents types de terrain : le terrain en lotissement (terrain « lotis ») et le terrain hors lotissement (terrain « isolé » ou « diffus »). Un terrain lotis est obligatoirement vendu borné et viabilisé et des règles de construction viendront limiter la conception architecturale. Pour un terrain isolé, la viabilisation n’est pas toujours garantie et, à défaut, vous devrez le faire borner et viabiliser par vous-même, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. N’oubliez pas également qu’un plan altimétrique du terrain est nécessaire pour le constructeur. Par ailleurs, la liberté de construction et d’architecture est plus grande pour un terrain isolé. Un terrain peut également être dénommé « à bâtir » si le vendeur garantit sa constructibilité (légalement constructible, suffisamment grand et viabilisé).
2. L’EMPLACEMENT DU TERRAIN
L’emplacement du terrain joue sur la vie quotidienne. L’environnement et le climat, le cadre résidentiel, urbain ou rural, la proximité des transports, écoles, commerces, du lieu de travail, ou encore de la nature, faciliteront certaines activités plutôt que d’autres. Il est indispensable de bien anticiper ces paramètres en fonction de votre style de vie.
3. LA SUPERFICIE DU TERRAIN
Bien qu’un terrain lotis soit toujours vendu borné et que sa taille aura déjà été mesurée légalement par un géomètre-expert*, ce n’est pas toujours le cas pour un terrain isolé. Attention donc de s’assurer de bien obtenir le certificat de bornage établi par un géomètre-expert, ou à défaut, le faire réaliser. Seul l’avis d’un géomètre-expert a valeur légale pour garantir les délimitations d’un terrain. En cas d’assainissement autonome (épandage, micro-station d’épuration, phytoépuration, etc.), vérifiez que le terrain s’y prête et que sa superficie soit suffisante pour accueillir l’installation.
*Il faut différencier géomètre et géomètre-expert. Le premier a la capacité d’établir des plans altimétriques, plans d’assainissements, propositions de voies, etc. Le second a les mêmes pouvoirs mais il est le seul à avoir l’autorité pour borner un terrain.
4. L’ORIENTATION DU TERRAIN
L’orientation par rapport au soleil a une grande importance sur les coûts d’entretien, en particulier pour le chauffage. La Maison de Cèdre saura tirer profit des avantages d’un terrain (exposition au sud, menuiseries orientées vers le soleil, etc.) et en minimiser ses limites (pièces de services peu vitrées au nord, isolation thermique renforcée, etc.) pour améliorer votre confort et réduire vos factures.
Lire notre article sur la conception bioclimatique
5. LA CONFIGURATION DU TERRAIN
La configuration particulière d’un terrain peut être à la fois source d’avantages ou de problèmes, à la fois pour son utilisation et lors de la construction. Des terrains pentus ou exigus peuvent être source de coûts supplémentaires à cause d’accès ou manœuvres difficiles de véhicules, de besoins de remblais ou terrassement. En outre, certains terrains peuvent présenter des vis-à-vis, limitations de construction particulières ou servitudes à l’égard d’autres terrains, environnements protégés, etc. Attention donc de bien consulter le Plan Local d’Urbanisme ou le Règlement National d’Urbanisme (selon votre région) avant de vous engager.
6. LA NATURE DU SOL
Renseignez-vous sur la nature du sol et du sous-sol du terrain : elle conditionne le type, l’importance et le coût des fondations de votre maison. Les fondations seront différentes selon la nature du sol : rocheux, sablonneux, argileux, etc…
7. LES RISQUES LIÉS À CERTAINS TERRAINS
Certains terrains peuvent présenter des risques particuliers : zones inondables, risque de glissement de terrain, couloirs d’avalanche, etc. qui nécessitent des aménagements spécifiques. Attention également aux terrains en zone Natura 2000, ABF (Architectes des Bâtiments de France) ou encore PPRNP (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles), qui peuvent imposer des contraintes architecturales et techniques.
LES ARCHITECTES DES BÂTIMENTS DE FRANCE
Les Architectes des Bâtiments de France, communément appelés “ABF”, sont des architectes dépendant du ministère de la Culture et de la Communication et exerçant sous l’autorité du Préfet du département. Leur rôle est de maintenir et préserver l’environnement architectural afin de ne pas dénaturer le paysage, mais aussi d’intégrer au mieux des constructions contemporaines à des bâtiments historiques.
il existe plusieurs types de zones protégées :
- Les abords de monuments historiques (périmètre de protection de 500 mètres autour du monument historique) ;
- Les secteurs sauvegardés (quartiers historiques) ;
- Les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
- Les sites classés ou inscrits (patrimoine et monuments naturels).
Chacune de ces zones à ses propres règles et principes, vous pouvez les retrouver ici : LES DIFFÉRENTS TYPES D’ESPACES PROTÉGÉS
VOTRE TERRAIN EST DANS UNE ZONE CONTRÔLÉE PAR LES ABF ?
Chaque cas est unique. Dans un premier temps, il faut prendre connaissance des contraintes imposées afin d’élaborer votre projet de construire en adéquation avec les règles soumises par les ABF. Ensuite, La Maison de Cèdre prend systématiquement rendez-vous avec l’ABF pour proposer un avant-projet, tout en mettant en avant certaines notions porteuses du projet, comme l’aspect bioclimatique et environnemental de nos maisons, ce qui favorise l’acceptation du projet. Quoi qu’il arrive, nous ne pouvons déposer un permis sans leur avis favorable.
Que faire en cas de refus des ABF ?
En général, nous obtenons la mention « Oui mais avec modifications… ». Dans ce cas, nous suivons les indications afin que votre projet corresponde aux exigences pour une meilleure intégration dans le cadre environnemental, paysager et architectural du lieu. Il s’agit souvent d’un souci de couleur de bardage, de couverture ou encore du type de menuiserie.
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